こんにちは、あっきーです！
自分に何かがあったときに、子どもや家族を無条件に守ってくれる場所があると、将来の大きな安心につながります。マイホームといっても色々な形の理想があります。
郊外に建てられ、夏は涼しく、冬は暖かい、断熱効果のある木材を使い、見た目もウッド調で、温かみを感じられる一戸建て。おしゃれで広いリビングと機能的なダイニングキッチンを完備し、休日には仲間や友人たちを呼んでホームパーティーを開けるようなデザイナーズ物件。1階にコンシェルジュがいて、窓からは都会の夜景が一望できるタワーマンション。
どれも魅力的ですが、大きな金額の住宅ローンを組むのはリスクが高いです。仮に東京都の郊外で35年ローンを組んで5,000万円ほどの物件を購入したとすると、月々約13万円の支払いが35年間続き、その間は引っ越しできないです。また今の社会情勢では、リストラや会社の倒産などが現実的な危機として存在しています。さらに、今の社会では年金にも期待できないです。
では、どうしたら将来にわたる家族や自分の経済的な不安を解消できるのか。
僕のオススメは「賃貸併用住宅」です。
理想のマイホームとは、家の形や場所だけでなく、自分や家族、大切な人たちが、将来にわたって安心して過ごし、幸せを築くことができる、思いの詰まった家のことです。
このブログでは、どのような家の持ち方や考え方があるのか、それぞれの持つメリットデメリットを紹介しながら、建築したマイホームそのものに働いてもらう「賃貸併用住宅」のポイントを8個解説していきます。
このブログを見て賃貸併用住宅についてよくわかった、理想のマイホームを手に入れる方法が理解できた人はコメントください。
Contents
投資用の区分マンションを買うメリットとデメリット
中でもマイホームの購入を考えていく上で欠かせないのは、区分マンションの投資です。
- マンションの1室を購入して、賃貸として貸し出したり自分自身で住んだりするもの。
マンションやアパートを1棟買いするわけではないので、都心であっても2,000万円前後で購入できるものもあり、富裕層でなくても購入できることから、年収約400万円前後の企業に勤めるサラリーマンにも人気があります。
あなたも次のような営業電話を受けたことはありませんか?
- 「今の負担はごくわずかで、将来的には優良な資産になる」
- 「年金代わりに賃料収入が見込める」
- 「購入時のローンは賃料で相殺され、30年後には資産が手に入る」
- 「何もしなくても毎月一定の副収入が入る」など。
この営業トーク自体は嘘をついているわけではないです。きちんと賃料収入を得てローン支払いを相殺しても、ある程度のプラスになっている物件もあります。
しかし、多くの場合はそれほどうまくいかないです。資金繰り悪化にはまっている投資家が多いのが実状です。
また、物件を販売した不動産会社は、購入までは手厚く何度も電話やサポートの連絡をしますが、売った後は買うときの話とずれていたり、塩対応になったり、担当が変わったりするのはよくある話です。仮に空室率がある程度に抑えられ、投資用ローンは、入居者からの賃料収入でほぼ相殺されたとします。その場合はローン支払いを終えた後、あなたの手元に物件が残ります。
しかしよくよく考えると、新築から30年が経過したマンションの1室には、ほとんど資産価値はないです。販売価格は経年劣化により購入価格よりも大幅に落ちています。むしろ、固定資産税を考えると負の資産になりかねないです。子どもに相続する場合も相続税がかかるため、自分の子どもに多額の納税義務が生じてしまう可能性があります。
もし投資用の区分マンションを検討する場合は、その物件を用いて正確にどのような収支プランが見込めるのかを試算してみることをオススメします。
将来の資産の低下はもちろんですが、いざ住宅ローンを組んでマイホームを購入検討した際に、住宅ローンの足枷(あしかせ)になる可能性が高いです。
残債からみる融資の枠以上に、月々の返済の金額から大幅に削減されてしまい、マイホーム購入検討したくても思うような住宅ローンが組めない、売ってしまおうと思っても残債より高く売れないケースが続出しています。
▼投資用の区分マンションを検討する場合は、どのような収支プランが見込めるのかを試算してみる
- 区分マンションの投資とはマンションの1室を購入して、賃貸として貸し出すもの。都心でも2000万円前後で購入できるものが多く、サラリーマンに人気。
- 一方で、資金繰り悪化にはまっている投資家が多いのが実状。ローン完済後、販売価格は経年劣化により購入価格よりも大幅に落ちている。固定資産税を考えるとむしろマイナスになることも多い。投資用の区分マンションを検討する場合は、どのような収支プランが見込めるのかを試算してみることをオススメ。
マイホームを買うメリットとデメリット
今は住宅ローンの金利が非常に安いタイミングです。ある程度の自己資金があれば、簡単に審査を通ることができます。
また戸建てマイホームの場合は、住宅ローンの完済後に、確実に土地価格分は資産が残ります。
建物自体は経年劣化で価値が右肩下がりになりますが、土地価格があるので全体の物件価値はある程度で下げ止まります。
一方、デメリットは4つあります。
1つ目は、環境の変化に極めて対応しにくいということです。
例えば、勤務先が倒産したり、リストラされたり、転勤で引っ越しが必要になったりすると、泣く泣く物件を売りに出すことになる場合もあります。
2つ目は、長期間にわたる住宅ローンです。
収入自体が不安定になるリスクもありますが、仮にそれがなかったとしても、現役時代の家計がローンの支払いでカツカツになることは、それだけでリスクです。可処分所得が減ることで、子どもの習い事にかけられるお金も限られ、日常の趣味や娯楽に使えるお金も減ってしまい、人生の楽しみ方の選択肢が限られてしまいます。
3つ目は、老後です。
35年ローンを無事に払い終えたとしても、すでに現役を引退して収入源を断ってしまっていたら、家だけが残っても食べ続けることはできないです。
4つ目は、仮に一家の大黒柱が亡くなって収入源が途絶えてしまった場合に遺された家族を襲うリスクです。
そのような万が一の場合でも、住宅ローン契約時に団体信用生命保険に加入していれば、ローンの残債は相殺できます。しかし、それ以降の家族の収入がゼロになってしまっては、生きていくこともできないです。
このように通常のマイホーム購入では、十分に家族を守ることにはつながらないということを頭に入れてください。
▼通常のマイホーム購入では、十分に家族を守ることにはつながらないということを頭に入れておく
- マイホームの購入では金利が非常に安い上、審査も通りやすい住宅ローンを使える。また、戸建てマイホームの場合は住宅ローンの完済後は確実に土地価格分の資産が残る。
- 一方、デメリットは4つ。環境の変化に極めて対応しにくい、長期にわたる住宅ローン、環境の変化に極めて対応しにくい、長期にわたる住宅ローン、老後の収入源にならないこと、大黒柱が亡くなってしまうと団体信用生命保険でローン残債は相殺できても、それだけでは遺された家族を守るには不十分であること。このように通常のマイホーム購入では、十分に家族を守ることにはつながらないということを頭に入れておく。
賃貸併用住宅という選択肢
これまで解説した通り、投資用の区分マンション購入はベネフィットとリスクのつり合いが取れず、通常の戸建てマイホームを購入しても家族を守ることにはつながらないことがあります。
これらを踏まえると、今、最もオススメなのが「賃貸併用住宅」です。
また、基本はマイホームなので、ローンも投資用物件のローンではなく、金利の安い住宅ローンが適用されます。そのため、プラン次第では月々の住宅コストがゼロになったり、逆に数万円のプラスになったりすることもあります。
もう一つ大きなメリットは、将来的に大きな資産を得ることができるという点です。
長期にわたる住宅ローンは、賃料収入でやりくりし、返済が終わった後は、賃料収入を他のことに回すことができます。
もし仮に家が老朽化して借主が見つかりにくかったとしても、首都圏の好立地にある土地はしっかり自分のものとして残ります。空いてしまった賃貸部分は、例えば、大きくなった子どもの新たな家族を迎えることができたりするので、しっかりした資産といえます。
注意点は1つだけ。賃貸併用住宅は、物件の延床(のべゆか)面積の半分以上がオーナーの居住部分である必要があります。
例えば、住宅ローン軽減のため賃料収入を重視するあまり、物件の7割を賃貸部分にしようとすると、賃貸併用住宅とはみなされず、金利の高いアパートローンになります。
▼賃貸併用住宅を建てる場合は、はじめからプロの不動産会社に相談するように！
- 投資用の区分マンションや通常の戸建てマイホームの購入にはまだまだ不安要素が。これを踏まえると、今最もオススメなのが「賃貸併用住宅」。賃貸併用住宅とは、自宅の建物の一部を賃貸の部屋にすることで、マイホームを実現するとともに賃料収入を得ることができる住宅プラン。
- 首都圏に賃貸併用住宅を購入することで、新築戸建てにワンルームの賃貸より安く住み続けることができる。注意点は、物件の延床(のべゆか)面積の半分以上がオーナーの居住部分である必要があること。賃貸併用住宅を建てる場合は、はじめからプロの不動産会社に相談するように。
賃料収入で住居費を80%カットできる
これをいうと「怪しい話じゃないか」と勘違いされることが多いです。そもそも首都圏でマイホームを購入しようとした場合、金銭的に郊外の分譲マンションや戸建てが候補にあがります。
一方で、賃貸併用住宅を購入する場合は、賃貸部分に入居してもらえるように、交通の便の良い立地を選ぶ必要があります。さらに、賃貸部分を作るために、必然的に建物もある程度大きくなります。
そのため、分譲マンションや分譲戸建てに比べると、購入金額が高額になる場合が多いです。
ただし、この購入金額は、賃料収入があるため、通常のマイホームを購入するより安くて、無理のない返済をすることが可能です。実際に購入予算を見て、「自分には無理だ」と二の足を踏んでしまう人は多いです。
そうならないために大切なのは、未来設計をプロと一緒に行うことです。
賃料収入は、あくまで補助的なものとして捉え、オーナー居住部分の充実を第一にするのか、それとも賃料収入だけでも暮らしていけるような将来的な資産として購入するのかなど、希望する人生プランによって、建物の間取りも設計も大きく変わります。当然、賃料収入は異なります。
そのため、賃貸併用住宅を購入する場合は、その道のプロと将来にわたる賃料収入の設計などについて詳細なプランニングを行うことが大切です。
ご注意頂きたい部分は、賃貸併用住宅は投資の要素は持っているものの、あくまで住宅費を削減する目的であり、浮いた生活費を他で何に使いたいかを考えてほしいです。
また住宅ローン減税だけでなく、減価償却費、経費申請なども出来るので、賃料収入以外にもお得なことはあります。
▼賃貸併用住宅の最大のメリットは、賃料収入を住宅ローンの返済に充てることで、毎月の住宅コストを大幅にカットできること
- 賃貸併用住宅の最大のメリットは、賃料収入を住宅ローンの返済に充てることで、毎月の住宅コストを大幅にカットできること。賃貸併用住宅を購入する場合は、交通の便の良い立地で、それなりに大きい建物である必要があるため、購入金額が高額になる場合が多い。
- ただし、この購入金額は賃料収入によってある程度相殺できる。希望する人生プランによって、建物の間取りも設計も大きく変わるので、賃貸併用住宅を購入する場合は、その道のプロと詳細なプランニングを行うことが大切。
住宅ローンを使って賃料収入が得られる
賃貸併用住宅を購入するとき、通常の一戸建てや分譲マンションのようなマイホームと同じく、住宅ローンを利用することができます。
通常のアパートローンなどを使う場合と比べて、極めて低金利で利用できます。
アパートローン、戸建てマイホームの住宅ローン、賃貸併用住宅の住宅ローンを比べると、賃料収入を得るための物件購入は、金利が高いアパートローンにするほかなく、入居者が見つかるかどうかは物件選び次第です。
戸建てマイホームはすべてを自由に思い通りにできる上、金利が安い住宅ローンを組めます。しかし、ローンは全て自分で返す必要があります。
賃貸併用住宅は、金利の安い住宅ローンが使える上、自分の力だけでなく、プラス賃料収入で返済が可能です。
ぜひ検討してください。
▼賃貸併用住宅は、金利の安い住宅ローンが使える上、自分の力だけでなく、プラス賃料収入で返済が可能
- 賃貸併用住宅を購入するときは低金利の住宅ローンを利用できる。投資用の分譲マンションを購入する際の投資ローンに比べて、住宅ローンは格段に審査が通りやすい。
- また、賃貸併用住宅は、金利の安い住宅ローンが使える上、自分の力だけでなく、プラス賃料収入で返済が可能。「自分が買った土地や建物に人を住まわせるのは絶対に嫌だ」という人以外は、予算の都合さえつけば、賃貸併用住宅がオススメ。ぜひ検討を。
経年劣化による資産価値の下落が少ない
もし投資物件として分譲マンションを購入した場合、入居者がいない状態が続くと、資産価値はどんどん落ちていきます。ローンを支払い終えた頃には、ほとんど物件としての価値が残っていないという状況に陥ることも珍しくないです。
一方で、土地付きの一戸建てや賃貸併用住宅を購入した場合は、資産価値として、土地の価値は必ず残ります。
さらに、賃貸併用住宅の場合は、東京都を筆頭に、札幌、大阪、博多などの主要都市、首都圏なら、大宮、前橋、宇都宮、横浜などの大都市から入居者需要が高いエリアを選んで建てることになります。
そのため必然的に好立地の物件となり、それは土地としての価値も下がりにくい優良資産となります。
好立地に建てられている賃貸併用住宅の場合、新築でなくても入居者がある程度良い賃料で入居し続けているものです。そうなれば賃料収入がある物件=収益物件として、その物件自体の価値が上がることもあり得ます。
賃貸併用住宅を検討する場合は、建てる土地を精査するようにしてください。
▼賃貸併用住宅を検討する場合は、建てる土地を精査するように
- 賃貸併用住宅には経年劣化による資産価値の下落が少ない。仮に、投資物件として分譲マンションを購入した場合、入居者がいない状態が続いてしまうと、年数の経過とともに資産価値が落ちていく。
- 一方で、土地付きの一戸建てや賃貸併用住宅を購入した場合は、資産価値として土地の価値は必ず残る。賃貸併用住宅を検討する場合は、建てる土地を精査するように。
ライフスタイルの変化への対応が可能
一戸建てや分譲マンションを購入してしまうと、職場で転勤が決まった場合、単身赴任などの選択を余儀なくされます。
仮に、家族全員で転居するという選択をしたとしても、簡単に家の買い手が見つからないことも多く、場合によっては不満足な条件での譲渡を余儀なくされたり、もしくは住んでもいない家の住宅ローンを払い続けたりする羽目になります。
この点、賃貸併用住宅は、オーナーのライフスタイルの変化に合わせた様々な対応が可能です。
もともと賃貸借を前提とした好立地に建築されているため、借主も見つかりやすいです。
他にも介護が必要となった両親に賃貸部分に住んでもらったり、子供たちが結婚して家庭をもった際に賃貸部分に迎え入れることができます。
▼大小様々なライフスタイルの変化に即座に対応可能であることも、賃貸併用住宅の大きなメリットの1つ
- 賃貸併用住宅は、オーナーのライフスタイルの変化に合わせた様々な対応が可能。転勤の場合は、申請すれば自宅部分も人に貸せるように。
- 他にも介護が必要となった両親に賃貸部分に住んでもらったり、子供たちが結婚して家庭をもった際に賃貸部分に迎え入れたりできる。このように、一戸建てや分譲マンションでは対応しにくい大小様々なライフスタイルの変化に即座に対応可能であることも、賃貸併用住宅の大きなメリットの1つ。
住宅ローン返済に関する防波堤
今の日本は、業界大手の企業や安定しているはずの老舗企業に勤務していても、倒産やリストラ、退職の可能性があります。
何らかの事情で収入が減ったり、なくなってしまったりすると、せっかく購入したマイホームを手放さざるをえなくなります。その場合も、様々な事情で買い手がつかなかったりした場合は最悪、自己破産ということも起こりえます。
しかし、賃貸併用住宅の購入という選択肢は、このリスクを最小限にしてくれます。
住宅ローンの借り入れ金額の上限は、債務者の勤務形態と給与年収でほぼ決まります。つまり本来は、賃料収入が入って来なくても返済が可能なはずです。そこに、通常の給与収入に加えて、賃料収入が入ってくる形になるので、ローン返済の原資が二本立てになっているようなものです。
つまり、何らかの理由で給与所得が少なくなった場合、賃料収入でカバーできる可能性が高くなっているということです。
▼メリットを理解した上で、夢のマイホームを手に入れること！
- 今の日本は、どんなに業界大手の企業や安定しているはずの老舗企業に勤務していても、倒産やリストラ、退職の可能性が。何らかの事情で収入が減ったりすると、せっかく購入したマイホームを手放さざるをえなくなる。
- 住宅ローンの借り入れ金額の上限は、債務者の勤務形態と給与年収でほぼ決まる。つまり本来は、賃料収入が入って来なくても返済が可能なはず。これらのメリットを理解した上で、夢のマイホームを手に入れる！
まとめ
早川真司(はやかわ・まさし)】
- 投資用の区分マンションを買うメリットとデメリット
- マイホームを買うメリットとデメリット
- 賃貸併用住宅という選択肢
- 賃料収入で住居費を80%カットできる
- 住宅ローンを使って賃料収入が得られる
- 経年劣化による資産価値の下落が少ない
- ライフスタイルの変化への対応が可能
- 住宅ローン返済に関する防波堤
